Мениджър под наем: квалификация и длъжностни отговорности

Работата на мениджър на наем не е рядкост. Но много хора нямат никаква представа за това каква професия е, какви квалификации се изискват там и какви са основните задължения. Време е да поправите тази празнина.

Мениджърът на наема във всеки случай работи по процентната схема, тоест получава определен процент от всяка извършена транзакция. Определено ще трябва да поддържате постоянен контакт с хората. И не само със собствен мениджмънт, но и с клиенти, които искат да наемат или наемат нещо. Следователно, характерните особености на работата на мениджър за доставка на търговски недвижими имоти или жилищни помещения традиционно са:

• чести командировки и пътувания;
• извънреден труд и нередовен график;
• невъзможността да се предвиди къде и как ще приключи работният ден, колко дълго ще продължи тази или онази регистрация;
• системен емоционален стрес.

Търговският недвижим имот е много изгоден за такъв мениджър, защото е скъп и дори когато го наема, те плащат значителни суми... Следователно комисионните обещават да бъдат впечатляващи; но не всичко е толкова просто и лесно. Само тези, които майсторски познават спецификата на пазара, които са готови да проучат задълбочено и изчерпателно характеристиките на конкретни обекти, ще постигнат успех в този пазарен сегмент. А конкуренцията там е жестока и безпощадна.

Работейки като търговец на недвижими имоти, ще трябва да обърнете повече внимание обаче, за да платите не индивидуалните характеристики на дадена сграда, а общата статистика и икономическата динамика. Вниманието на такъв специалист трябва да бъде приковано към демографската специфика на региона, защото именно тя определя търсенето и предлагането на определени видове стоки и услуги. Необходимо е внимателно да се следи ситуацията с конкурентите, предложенията, които те правят. Дори ако тези оферти са в съседни ценови диапазони или се различават по площ.

Всяка сделка се разработва индивидуално. Преговорите могат да отнеме много време. Процесът на договаряне и одобрение на документи, отделни параметри на договора е не по-малко дълъг. Шансовете за предаване на голям търговски имот за по-малко от три месеца са много малко. Ето защо мениджърът трябва да развие търпение и методология.

От казаното става ясно, че добрият мениджър на отдаване под наем трябва да владее отлично:

• икономически знания;
• методи за изчисляване на печалбата и загубата;
• математически модели, които позволяват да се прогнозира развитието на пазарната ситуация;
• процеса на отдаване под наем в пълни подробности;
• умения за съставяне на договори и оценка на съдържанието им;
• уменията за формиране на други необходими документи (а има и много от тях).

Изключително рядко се случва в наши дни мениджърът да работи сам. Обикновено той участва в работата на цял отдел и затова е принуден да координира действията си с дейностите на други служители. Наемът може да се изразява в предоставяне на недвижим имот както за временно владение и ползване, така и само за временно ползване. Мениджърът е длъжен да разбере тази тънкост и да разбере какво и кога, при какви конкретни условия се прехвърля на заинтересованата страна. Освен това той има много работа много преди сключването на договора.

Наемателите и тези, които възнамеряват да предадат нещо, му носят различни документи. Необходимо е внимателно да се проучи всичко, да се провери, да се сравнява помежду си и с нормите на закона.

Също така е необходимо:

• създаване и поддържане на актуални бази данни на наематели с информация за контакт;
• анализирайте обема на продажбите;
• да представят предложения как техните, същите тези обеми, да се увеличат или поне да се запазят на сегашното ниво;
• търсене на нови наематели;
• контролират изпълнението на условията по вече сключени договори.

Този документ, както винаги, се съставя индивидуално във всяка организация. Но все още има общи точки по отношение на отговорностите на изпълнителите. Те определено трябва да знаят:

• основни федерални и регионални разпоредби относно финансови въпроси, оборот на недвижими имоти, опазване на обекти на културното наследство, опазване на природата и правата на други собственици;
• редът за сключване, изпълнение и прекратяване на договори, установен със закон и уточнен с корпоративни правила;
• структура на собствен отдел;
• алгоритъм на действия в случай на конкретна ситуация;
• трудовоправни норми;
• изисквания за безопасност, пожарна и промишлена, биологична и радиационна, антитерористична безопасност (ако такива рискове могат да съществуват в съоръженията);
• данъчни норми;
• реда за документиране и прехвърляне на плащания;
• основни стандарти на документооборота;
• пазарни условия;
• реда за обследване и изследване на сгради, конструкции и отделни части.

Също така, мениджърът на наема трябва да е наясно с:

• земя, жилищни стандарти;
• етика и тактика на бизнес преговори;
• психология на бизнес партньорите;
• процедурен правилник в организацията.