Струва ли си да купувате недвижим имот в Черна гора и как най-добре да го направите?

В детството мнозина вероятно са мечтали да имат къща до морето, защото е толкова романтично да живееш в курорт. Възрастните понякога купуват такива имоти не толкова, за да живеят тук постоянно или да идват на почивка, без да се притесняват за резервация, а за да печелят пари, отдавайки жилище под наем. Същата Черна гора ежегодно приема няколко пъти повече туристи, отколкото хората живеят тук, което означава, че ще има постоянно търсене на добре разположен апартамент през сезона и той може бързо да се изплати.

Изучавайки характеристиките на недвижимите имоти в Черна гора, трябва да се отбележи, че апартаментите и къщите в тази страна могат да имат огромен брой предимства. Помислете за основните, свързани с по-голямата част от жилищата за продажба.

• Търсенето на жилища за краткосрочен наем в Черна гора нараства бързо през последните години и не се предвиждат предпоставки за спад в търсенето. През 2017 г. броят на посетителите в страната за първи път надхвърли 2 милиона и продължава да расте стабилно. Ниските цени, в сравнение с много други курорти, привличат туристи тук, а държавата също така е установила безвизов режим с повечето си съседи и много постсъветски страни. В резултат на това 20% от гостите идват от Сърбия, Русия и Украйна заедно осигуряват същата сума, до 10% от посетителите са осигурени от Босна и Херцеговина, но тук идват и богати туристи от Западна Европа.

• Инвестиционната привлекателност на жилищния сектор на страната е добра, защото са създадени прозрачни и реалистични правила за чуждестранните инвеститори, поразително напомнящи в това отношение образцовия Европейски съюз. Освен това страната едва след придобиването на независимост през 2006 г. осъзна колко може да спечели от туризма, тъй като тук е построено огромно количество жилищен фонд след тази дата. Това означава, че има много нови сгради, построени по съвременни технологии, освен това не е проблем да се намери свободен апартамент за закупуване.

• Ако желаете, можете да намерите сравнително евтини жилища в Черна гора - тук средната цена на квадратен метър дори не работи приблизително. Всичко зависи от редица специфични характеристики, например историческата стойност на сградата увеличава тарифите, но наличието на парцел наблизо за обещаващо развитие значително намалява цената. В резултат на това точно едно и също жилище на разстояние 300 метра един от друг може да има различни цени. Освен това цените се влияят от географския фактор - в престижната морска Будва жилищата са най-скъпи, останалата част от крайбрежието е малко по-евтина, но в пустошта цените са много по-ниски, въпреки че планините също са красиви тук .

• Данъчната и комуналната политика в Черна гора също допринася само за закупуването на жилища тук. Например, когато купувате апартамент на вторичния пазар, данъкът ще бъде само 3% от цената, но ако продавачът е самият предприемач, дори такова надплащане няма да се случи. Годишният данък за собствениците варира от 0,1% до 1% от цената на квадратен метър в този район, но това все пак не е много.

• Инвестирането не се ограничава само до инвестиции в жилищно строителство – по-големите инвеститори изграждат инфраструктура като училища с английски или руски език на обучение, яхтени пристанища и много други удобства. Подобно подобрение на ситуацията допълнително допринася за това, че туристите идват тук в голям брой, което означава, че ще бъде още по-изгодно да отдавате жилища под наем тук.

• Черна гора се счита за една от най-екологичните страни., защото тук няма сериозна индустрия и затова по-нататъшното нарастване на туристическия потенциал изглежда съвсем естествено.

Естествено има и някои недостатъци, но те са относително малко и за много хора са незначителни. Въпреки това, за вас те могат да се окажат сериозен недостатък, затова ние също ще ги разгледаме.

• Черна гора има официален статут на кандидат за присъединяване към Европейския съюз, но все още не е станала такъв и не може да се каже, че това ще се случи скоро. За много инвеститори от постсъветското пространство купуването на жилище в чужбина също е полезно в контекста на опростено получаване на шенгенска виза, като също така притежавате апартамент в страна от ЕС, можете да кандидатствате за разрешение за пребиваване и след това за паспорт.

• Черна гора има видно провинциално социалистическо минало - въпреки въведените иновации, инфраструктурата в сравнение със Западна Европа накуцва. Например, практически навсякъде в страната няма централизирано отопление, въпреки че през зимата, дори на сравнително топъл бряг, температурата е само 3-7 градуса по Целзий.

Прието е местните да отопляват помещенията с климатици, но тук вече може да се повреди електропреносната мрежа - спиранията заради пикови натоварвания все още не са чудо. Освен всичко друго, манталитетът и подготовката на местния персонал са просто нещо средно между прехвалената Европа и нашите грозни реалности, които могат да изплашат някои от заможните туристи.

Както беше отбелязано по-горе, държавата подходи организирано към развитието на туристическата инфраструктура - поне парцели бяха дадени в ръцете на частни предприемачи, а тези, които искат да възстановят изразходваните средства, побързаха да построят огромно количество жилища. От една страна, изобилието от оферти трябваше да доведе до известно понижение на цените на недвижимите имоти, но в случая с Черна гора виждаме, че тук инвестициите вече са започнали да се изплащат.

Практиката показва това когато купувате жилище в Черна гора, има много смисъл да не търсите сами обект за закупуване, а да потърсите помощ от местни консултанти... Вие сами едва ли можете дори грубо да разберете защо една скъпа къща струва толкова много, а като изберете по-евтино жилище, няма да сте сигурни, че знаете за всички рискове от такава покупка.

Експертите отбелязват, че през последните години нарастващото търсене интензивно стимулира строителите и те се стремят да завършат строящите се съоръжения възможно най-скоро, което неминуемо страда от качеството на строителството. Като се има предвид, че в тази планинска страна периодично се случват земетресения, си струва да помислите многократно, преди да купите апартамент в "незавършена" нова сграда.

Освен това не е необичайно да чуете оплаквания, че сградите, разположени в подножието на планините, имат повишена склонност към постепенно търкаляне и дори срутване.

Що се отнася до първата линия, тук ще бъде много по-трудно да се купи жилище, дори само поради факта, че търсенето от особено богати чужденци е особено високо тук. Преди няколко години някои влиятелни западни медии писаха, че около 14% от цялата територия на Черна гора вече е закупена от чужденци и трябва да се предположи, че те се интересуват преди всичко от крайбрежието. Въпреки това, тук дори има опции, просто бъдете готови да платите много значителна сума.

Жилищният пазар в Черна гора има огромен диапазон по отношение на цените - твърде много фактори влияят на ценообразуването. Вземете например жилищния фонд - можете да получите апартамент както в стара висока сграда, която не се различава фундаментално от типичната съветска, така и в сравнително нова сграда, построена още в дните на независимостта, като съобразени с всички съвременни строителни изисквания.

Отново някъде в планините или дори в столицата Подгорица цените може да се окажат малко под средните, но големият въпрос е колко ще се изплати подобна инвестиция, защото статистиката показва, че преобладаващата част от чуждестранните туристи не бързат толкова много до планините, както и до морето.

Всички тези фактори не ни позволяват да определим средната цена на квадратен метър - по-точно може да се изчисли, но на практика не носи никаква полза, защото може да бъде по-евтино и много по-скъпо. Ако все още се интересувате и искате да имате поне обща представа на колко трябва да разчитате, трябва да знаете, че 40 хиляди евро е минималният капитал, който ви позволява да закупите малко студио от 20 квадратни метра.

Малък семеен апартамент с площ от около 50 квадратни метра ще струва 60 хиляди по този начин.

Ако се интересувате от къща с парцел, цената до голяма степен ще се определя от сградата, а не от самата територия. Например 60-метрова къща във вътрешния двор от 200 квадратни метра може да струва приблизително 80 хиляди евро, но просторна вила от 200 квадратни метра с парцел от още 300 ще тегли за добри 170 хиляди.

Разликата в цените зависи не само от близостта до морето, но и от конкретното географско местоположение. На първо място, във всеки регион гледката от прозореца е много оценена, жилищата се считат за особено впечатляващи, от които ясно се виждат както планините, така и морето.

Естествено, огромен бонус е, че местността има собствен достъп до морето, в идеалния случай - собствен плаж, където външни лица, освен по покана на собственика, не могат да попаднат.

Ако говорим за регионите, тогава сред най-добрите места обикновено се наричат ​​Будванската ривиера (в близост до курорта Будва) и Боко-Которска (крайбрежието на Которския залив, включително Тиват).

Можете да опитате да спестите пари, като изберете настаняване някъде на Барская Ривиера или дори в околностите на Улцин. В същото време трябва да разберете, че цената му е по-ниска по причина - има по-малко възможности за елитен отдих, туристите не са толкова нетърпеливи да отидат там и следователно печалбата вероятно няма да бъде толкова висока.

Както става ясно от горното, гражданството на Черна гора за придобиване на недвижими имоти в страната, разбира се, не се изисква - всъщност държавата, напротив, се интересува от чужденци да инвестират парите си тук и следователно опрости процедурата доколкото е възможно. Освен това, въпреки че перспективите и времето за присъединяване на Черна гора към Европейския съюз все още не са напълно ясни, много хора днес изглежда получават паспорт на тази страна като добър начин скоро да станат граждани на Европейския съюз.

Друг е въпросът, че тук не всичко е толкова просто - Черна гора иска доста за действителната продажба на паспорт. За да закупите недвижим имот в пустинята, за да получите документ, ще трябва да платите от 250 хиляди евро, а в развит регион - от 350 хиляди, а още 100 хиляди във всеки случай трябва да бъдат преведени по сметките на самата държава. Освен това тази опция не се предлага на всеки - в рамките на три години от стартирането на програмата (2018-2021 г.) ще трябва да се подаде заявление и само 2 хиляди късметлии ще бъдат избрани от всички кандидати, на които ще бъде разрешено да участват.

При липса на големи пари можете да отидете по-дълъг път, като преди това са получили разрешение за пребиваване в страната. Ако сте закупили къща тук, ви се издава разрешение за временно пребиваване, което е валидно само за една година - през това време трябва да се укрепите и да получите допълнителни причини да останете. Ако не сте намерили работа и не сте се оженили с някой от местните жители, можете да минете без виза само ако закупеният обект струва повече от 40 хиляди евро - тогава можете да удължите разрешението си за пребиваване.

Независимо какъв вид недвижим имот решите да закупите в Черна гора – апартамент, парцел или къща – вашата сделка ще започне с т. нар. предварителен договор. Той не казва много - описва условията за сключване на транзакция (какво, къде, кога, за колко, от кого и на кого), разглежда начина и условията на плащане, а също така предписва размера на депозита, обикновено около 10% от договорената стойност на закупения обект. Посочената сума на депозита трябва да бъде преведена на предишния собственик, който е длъжен да издаде разписка за това, че е получил парите, посочени в предварителния договор.

След това се сключва основният договор за продажба, за чиято правна регистрация трябва да се кандидатства само до държавните нотариални кантори на Черна гора - това са правилата на страната. Тук вече има забележимо по-маркирани точки - в допълнение към описаното по-горе, трябва да се спомене например, че продавачът се съгласява да пререгистрира обекта на друго лице.

Както беше посочено по-горе, при закупуване на жилище на вторичния пазар за граждани на постсъветските страни данъкът е 3% от сумата. Като цяло, както показва практиката, данъците, правната поддръжка и пререгистрацията заедно увеличават разходите с около 5%, така че при избора на имот трябва да вземете предвид и такъв марж.

Клаузата, че продавачът няма да има нищо против преиздаване е важна поради причината, че всеки нов собственик, логично, трябва веднага да впише за себе си придобиването в държавния кадастър... Въпреки това, според черногорските закони, това може да стане не по всяко време в бъдеще, а през първите 30 дни от датата на сделката. По-добре е да не експериментирате какво ще се случи, ако легализацията не се случи в рамките на предложения срок и за да няма излишни проблеми от страна на продавача, който „промени мнението си“ и постави спица в колелото, а клауза за неговото съгласие за подновяване е специално разписана в договора.

Ако закупите безплатен парцел, като планирате да се занимавате сами с развитие, струва си да се има предвид, че в Черна гора далеч не цялата земя включва по-нататъшно развитие. Може да има много причини, поради които даден обект, от гледна точка на законодателството, да не е подходящ за строителство, но едва ли ще можете да промените този статут на територията и всяка сграда, издигната от вас по незнание или наглост, ще се счита за незаконен и може да подлежи на събаряне...

Много от нашите сънародници, които планират да придобият недвижими имоти в Адриатика, решават да продадат "допълнителни" недвижими имоти в родината си, за да помогнат с пари. Разделянето на една процедура на два етапа значително забавя процеса и включва много документи, поради което някои потенциални инвеститори дори не искат да обмислят подобна идея, смятайки, че е твърде трудна за реализиране. Всъщност проблемът може да бъде решен малко по-лесно, отколкото изглежда.

Има международни агенции за недвижими имоти, които предлагат услугата за замяна, да речем, на руски недвижими имоти за имоти в Черна гора. Вместо две отделни сделки, всяка от които може да отнеме много време, се предлага една и доста бърза, тъй като не търсите нито купувач на руска собственост, нито продавач на черногорски недвижими имоти - това е, помислете, едно и също юридическо лице. В резултат на това може никога да не получите пари в ръцете си, но не чакате, докато обектът, който продавате, ще бъде купен - специалистите просто пристигат на посочения адрес и преценяват колко може да струва къщата или апартамента, който предлагате.

Благодарение на сътрудничеството със сериозна компания, можете да опростите процеса на пререгистрация, дори ако това "изяде" част от бюджета... Освен това такива услуги обикновено работят само за Москва, Санкт Петербург и други големи градове, където се търсят недвижими имоти.

Отговори на въпроси относно закупуването на недвижими имоти в Черна гора са дадени в следващото видео.